Valor venal do IPTU é o valor de mercado do imóvel?

Quem quer vender, partilhar ou dar um imóvel em garantia costuma olhar o carnê do IPTU e pensar: "esse é o valor". Na maior parte dos casos, não é. O valor venal e o valor de mercado são números diferentes, calculados para fins diferentes.

O que é o valor venal

É o valor que a prefeitura atribui ao imóvel para calcular impostos, como o IPTU e, em geral, o ITBI. A prefeitura chega ao número por meio de tabelas, planta de valores e fórmulas que consideram a área, a localização e o padrão. Ele é atualizado conforme a legislação do município, não conforme o mercado do dia.

O que é o valor de mercado

É o valor pelo qual o imóvel seria vendido, em condições normais, entre um comprador e um vendedor bem informados. Ele muda com a oferta, a procura, a localização exata e o estado do imóvel. Só se descobre olhando o mercado, e é isso que o laudo de avaliação faz.

Por que os dois costumam ser diferentes

• A tabela da prefeitura não acompanha as oscilações do mercado.
• O cadastro municipal pode ter dados desatualizados de área ou de padrão construtivo.
• A prefeitura trata imóveis de uma mesma região de forma padronizada, e o mercado enxerga diferenças que a tabela não vê.

Em muitos casos, o valor venal fica abaixo do valor de mercado, mas isso varia conforme o município e a época.

Quando usar cada um

• Imposto: vale o valor venal, que é a base legal do cálculo.
• Venda, partilha, garantia e processo: o valor correto é o de mercado, obtido por avaliação técnica.

Usar o IPTU como se fosse o valor de mercado pode levar a vender abaixo do preço, a partilhar bens de forma desigual ou a ter a garantia questionada pelo banco.

Como saber o valor real

O caminho é um laudo de avaliação, com vistoria, pesquisa de imóveis comparáveis e tratamento estatístico, conforme a NBR 14653. Para pedir orçamento, basta enviar o IPTU ou a matrícula e a localização do imóvel pelo WhatsApp (65) 99922-9956.