NBR 14653: o que é a norma de avaliação de bens

A ABNT NBR 14653 é o conjunto de normas brasileiras que define como avaliar bens. Todo laudo de avaliação sério cita essa norma, porque ela estabelece o método, a documentação e o nível de confiança do resultado.

As partes da norma

A norma é dividida em partes, cada uma para um tipo de bem:

• Parte 1: procedimentos gerais, válidos para todas as avaliações
• Parte 2: imóveis urbanos
• Parte 3: imóveis rurais
• Parte 4: empreendimentos
• Parte 5: máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais
• Parte 6: recursos naturais e ambientais
• Parte 7: patrimônios históricos e artísticos

Na prática, a parte 1 é usada junto com a parte do tipo de bem avaliado. Um apartamento segue as partes 1 e 2. Uma fazenda segue as partes 1 e 3.

Os principais métodos

A norma prevê métodos que o avaliador escolhe conforme os dados que tem:

• Comparativo direto de dados de mercado: compara o imóvel com outros semelhantes, ajustando as diferenças. É o método preferencial quando há dados suficientes.
• Evolutivo: soma o valor do terreno ao custo de reprodução das construções.
• Involutivo: parte de um empreendimento hipotético no terreno, descontando custos e margem.
• Da renda: converte a renda esperada do imóvel em valor.
• Custo de reprodução: usado para benfeitorias, com depreciação pela idade e conservação.

Grau de fundamentação e grau de precisão

Esses dois graus dizem ao leitor do laudo o quanto o valor é confiável:

• Grau de fundamentação mede a qualidade do trabalho: quantidade de dados, forma de tratamento e a informação do avaliador. Vai do grau I ao III, sendo III o mais rigoroso.
• Grau de precisão mede o quanto o resultado se espalha em torno do valor: quanto menor a faixa de variação, maior a precisão.

Um laudo bom informa os dois graus, e explica por que chegou a eles.

Por que isso importa para você

Duas avaliações do mesmo imóvel podem dar valores diferentes se uma seguir a norma e a outra não. A norma obriga o avaliador a mostrar os dados, a conta e as limitações do resultado. Isso permite que bancos, juízes e as partes conferiam o trabalho.

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