Como é feita a avaliação de um imóvel rural

Avaliar uma fazenda é diferente de avaliar um apartamento. O valor não vem só da metragem: depende do solo, da água, do acesso, do que está plantado e do que foi construído. Por isso o imóvel rural tem norma própria, a ABNT NBR 14653, parte 3.

O que forma o valor de uma propriedade rural

O valor total é a soma de partes avaliadas separadamente:

1. Terra nua: o valor da terra sem nada em cima, definido pela aptidão agrícola, relevo, tipo de solo, disponibilidade de água, localização e acesso.
2. Benfeitorias: sede, galpões, currais, cercas, silos, poços, estradas internas e outras construções.
3. Culturas: lavouras em formação ou em produção.
4. Pastagens: pastos formados e seu estado de conservação.

Como cada parte é avaliada

• A terra nua é avaliada principalmente pelo método comparativo: o engenheiro reúne dados de venda e de oferta de terras parecidas na região e ajusta as diferenças.
• As benfeitorias são avaliadas pelo custo de reprodução, ou seja, quanto custaria construir de novo, menos a depreciação pela idade e pelo estado de conservação.
• Culturas e pastagens consideram o estágio, a condição e a formação.

O que acontece na vistoria

O engenheiro percorre a propriedade, confere a divisão das áreas, mede e fotografa as benfeitorias e observa o solo, o relevo e os acessos. Fotos aéreas com drone e o cálculo de área por imagem ajudam a conferir a metragem em glebas grandes e a mostrar o conjunto da propriedade.

Limitações e restrições

Áreas de preservação permanente, reserva legal e servidões limitam o uso da terra e entram na análise. O laudo deve explicar como essas restrições afetaram o valor.

O que o proprietário deve preparar

• Matrícula atualizada do imóvel e documento cadastral da propriedade
• Acesso à propriedade e, se possível, alguém que conheça as divisas
• Informações sobre o que está plantado e sobre as benfeitorias, como ano de construção e reformas

Para que serve o laudo rural

O laudo é usado em crédito rural, garantia bancária, partilha e sucessão, compra e venda, arrendamento, desapropriação e processos judiciais.

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